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加拿大贷款知识推广

——浅谈贷款条件

 

随着春天的到来,许多银行的住房贷款利率有了明显下调,这也使得咨询买房贷款的电话越来越多。刚刚过去的23月份,大多伦多房价和成交量出现了量价齐升的场面,房价比去年同期上升11%,成交量提高16%。此时,购房者最关心的问题则是贷款能力。签订买房合同之前,希望知道自己是否可以取得贷款,可以取得多少贷款。由于今年购房热潮来得较早,而且房价涨幅较大,因此很多消费者心情非常急切。那银行凭什么决定是否借钱给你呢?

 

(一) 信用评估

 

加拿大有两个信用局,一个叫 Equifax,一个叫 Trans Union。一般银行会选取其中一个或两个都用。信用局给每个人都打分,银行会根据不同的贷款产品,对信用分数有要求,即分数的高低有时会决定 贷款利息的高低,甚至决定贷与不贷。一些消费者由于不知该如何保护自己的信用记录,申请贷款时才知道信用可贵。信用记录是银行判断借款申请人是否有偿债习惯和责任心的唯一标准。每个人建立信用记录的初始阶段,信用分数是850分,随着不断使用授信产品,信用分数会不断变化。银行无论在审批信用卡还是按揭贷款申请时,都会调阅申请人的信用记录。如果分数在640分以下,则很难得到批准。

 

(二) 偿还能力

 

这里涉及到银行用的两个参考值——GDS Gross Debt Service)和 TDSTotal Debt Service),也就是借款债务比例和总债务比例。

 

首先我们要了解自己的债务。信用卡消费金额的3-6%被认为是必须偿还的债务;车贷或车lease的月供全额算作债务;学生贷款即使没有开始偿还,最低月供款也要算作个人债务。如果申请购买投资房,自住房的贷款月供、地税、物业费,等一并计入个人负债。如果申请自住房按揭贷款,CONDO管理费的50%计入个人债务。

 

接下来要了解自己的收入。通常自雇人士的收入最难认定,每个银行都有自己不同的看法。从大的趋势来看,自雇人士如果没有报税收入,则越来越难贷款。严格地来讲,自雇人士的收入应该是个人报税之后的净收入。对于工资收入的申请人来说,银行认定的收入是税前的收入。按照目前的利率评估,个人年收入的6倍应该是贷款最高金额。如果申请人有加班或奖金,通常银行需要借款人连续两年以上有此类进项。房产的投资收入不会被认为是申请人的基本收入,但可以用来抵减家庭债务。如果希望把自住房的租金收入也计入个人收入,则需要证明房屋可以合法用来出租,并提供报税记录。 特殊项目按揭贷款。新移民,非居民、自述收入(stated income)等特殊的贷款项目,每个银行都有不同的政策。

 

(三) 抵押物

 

按揭贷款,就是用你所买的房子作为抵押物向银行贷款。所以从理论上讲,在未还清贷款前,你买的房子并非是你的,而是抵押给了银行。若银行无法按时收到利息和本金,则有权拍卖你的房子。

 

所有人最关心的问题之一就是首付或者债务与价格的比率Loan to Value(LTV)60万的房子,首付15万,即25% LTV = 75%)。贷款者都希望首付越低越好,但当LTV高于75%,就称为高额贷款,这时银行会要求客人买贷款保险。

 

以上对贷款条件的说明一般是对于加拿大的几个大银行而言,比如TDCIBCRBC等。除了大银行之外,还有许多小银行和金融机构甚至个人都可以做按揭贷款。他们的贷款条件与标准不尽相同。所以如果贷款不幸被银行拒绝,也不必灰心。近年,银行也陆续推出了对新移民,自雇人士,非居民等人群的贷款项目。我们会根据客人的不同条件与银行的不同要求,为客户选择最优的贷款。同时由于贷款顾问与各银行间有合约,因此可以得到该银行的最低折扣利率,而非客户自己去银行看到的零售利率。这些使得贷款顾问成为了一个省时、省心、省钱的选择。

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